HR-glas als huurder

Veel huurders hebben last van tocht, kou en hoge energiekosten door verouderde ramen. Ze denken vaak dat ze er niets aan kunnen doen omdat ze geen eigenaar zijn. Dat klopt niet: de verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud, waaronder isolatie. Dit artikel legt uit welke rechten je als huurder hebt, hoe je een verzoek indient bij je verhuurder en wat je kunt doen als hij weigert. Na het lezen weet je precies welke stappen je kunt zetten.

Wie is verantwoordelijk voor glasvervanging?

De verantwoordelijkheid voor onderhoud aan een huurwoning is verdeeld tussen verhuurder en huurder. Deze verdeling is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en het Besluit kleine herstellingen.

Verhuurder: groot onderhoud en isolatie

De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud aan de woning, inclusief ramen, kozijnen en isolatie. Dit betekent dat vervanging van verouderd glas door HR-glas onder de verplichtingen van de verhuurder valt.

Een belangrijke juridische ontwikkeling versterkt deze positie. In februari 2024 oordeelde een Amsterdamse rechtbank dat enkelglas als gebrek kwalificeert in huurwoningen. Deze uitspraak kan landelijke gevolgen hebben voor verhuurders die nog enkelglas in hun woningen hebben zitten.

Huurder: klein onderhoud en dagelijks gebruik

Als huurder ben je verantwoordelijk voor klein onderhoud en dagelijks gebruik. Denk aan het schoonhouden van ramen, het smeren van scharnieren en het vervangen van kapotte deurknoppen. Glasbreuk door eigen toedoen valt ook onder jouw verantwoordelijkheid.

De grens ligt bij normale slijtage en veroudering. Ramen die niet meer goed isoleren door hun leeftijd vallen niet onder klein onderhoud dat de huurder moet uitvoeren.

Een verzoek indienen bij je verhuurder

De eerste stap is altijd een schriftelijk verzoek aan je verhuurder. Een goed onderbouwd verzoek vergroot de kans op een positieve reactie aanzienlijk.

Onderbouwing van je verzoek

Begin je verzoek met een concrete beschrijving van het probleem: tocht, condens, hoge stookkosten of zichtbare gebreken aan het glas. Onderbouw je verzoek met feiten over de energiebesparing die HR-glas oplevert. De sprong van enkelglas naar HR++ glas bespaart gemiddeld €16 tot €21 per vierkante meter raam per jaar.

Informeer jezelf ook over mogelijke subsidie als huurder. Hoewel de ISDE-regeling primair voor eigenaar-bewoners is, kunnen sommige regelingen via verhuurders beschikbaar zijn.

Het energielabel als argument

Het energielabel van de huurwoning is een krachtig argument in je verzoek. Woningen met een slecht energielabel (E, F of G) zijn vaak voorzien van verouderd glas dat niet aan moderne isolatienormen voldoet. Het energielabel is een objectieve maatstaf die aantoont dat de woning energetisch achterloopt.

De overheid stelt steeds strengere eisen aan de energieprestatie van huurwoningen. Dit vergroot de druk op verhuurders om woningen te verbeteren, inclusief het vervangen van verouderd glas.

Modeltekst voor een schriftelijk verzoek

Stuur je verzoek altijd schriftelijk, bij voorkeur per aangetekende post of e-mail met leesbevestiging. Noem in je brief de specifieke problemen die je ervaart, verwijs naar de verantwoordelijkheid van de verhuurder voor groot onderhoud en geef een redelijke termijn voor reactie. Bewaar een kopie van alle correspondentie zorgvuldig.

Een duidelijke structuur helpt: begin met de probleemomschrijving, noem vervolgens je verzoek tot herstel en eindig met een redelijke reactietermijn van bijvoorbeeld vier weken.

Wat als je verhuurder weigert?

Niet elke verhuurder reageert positief op een verzoek tot glasvervanging. Er zijn juridische routes die je kunt bewandelen om je recht te halen.

De huurcommissie-route

De Huurcommissie beoordeelt geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud en gebreken. Je kunt een verzoek indienen als je verhuurder niet reageert of weigert om gebreken te herstellen. De Huurcommissie onderzoekt de woning en doet een uitspraak over de noodzaak van herstel.

Een procedure bij de Huurcommissie kost een bescheiden griffierecht. Bij een gegronde klacht kan de Huurcommissie de verhuurder verplichten om de gebreken te herstellen binnen een bepaalde termijn.

Tijdelijke huurverlaging aanvragen

Naast een herstelverplichting kun je ook een tijdelijke huurverlaging aanvragen. Dit is mogelijk als de woning gebreken heeft die het woongenot verminderen. De huurverlaging geldt totdat de verhuurder de gebreken heeft hersteld.

De hoogte van de huurverlaging hangt af van de ernst van de gebreken. Slecht isolerend glas dat leidt tot tocht en condensproblemen kan een substantiële verlaging rechtvaardigen.

Zelf laten doen met toestemming

In sommige gevallen kun je ervoor kiezen om de glasvervanging zelf te regelen. Dit vereist altijd schriftelijke toestemming van je verhuurder.

Toestemming vragen en vastleggen

Vraag altijd schriftelijk toestemming voordat je wijzigingen aan de woning laat uitvoeren. Leg in de toestemmingsbrief vast wat er precies gedaan wordt, wie de kosten draagt en wat er gebeurt bij vertrek uit de woning. Zonder schriftelijke toestemming loop je het risico dat je de wijzigingen bij vertrek moet terugdraaien.

Kosten en verrekening bij vertrek

Als je zelf de kosten draagt voor glasvervanging, maak dan afspraken over verrekening bij vertrek. Bij een verbetering die de woning waarde toevoegt, kun je aanspraak maken op een vergoeding. In de tussentijd kun je met tochtstrips de ergste problemen verhelpen tegen lage kosten.

HR++ glas kost €110 tot €190 per vierkante meter inclusief installatie. Spreek vooraf af welk deel de verhuurder vergoedt bij vertrek, bijvoorbeeld op basis van de resterende levensduur van het glas.

Particuliere huur vs. sociale huur

De route naar glasvervanging verschilt tussen particuliere en sociale huur. Bij sociale huur heb je te maken met een woningcorporatie, die vaak grootschalige renovatieprojecten uitvoert.

Woningcorporaties hebben verduurzamingsdoelen en planningen voor wijkgerichte aanpak. Dit betekent dat glasvervanging soms als onderdeel van een groter project komt, maar ook dat je individuele verzoek minder prioriteit kan krijgen. De woningcorporatie werkt vanuit een meerjaren onderhoudsplanning.

Bij particuliere huur ben je afhankelijker van de individuele verhuurder. Particuliere verhuurders reageren vaak sneller op directe verzoeken, maar hebben minder middelen voor grootschalige verbeteringen. De eerder genoemde rechtbankuitspraak over enkelglas als gebrek versterkt wel je juridische positie.